Arısoy Hukuk olarak yerli ve yabancı yatırımcılara, aile şirketlerine, arsa sahiplerine, geliştiricilere ve müteahhitlere gayrimenkul yatırımlarının her aşamasında hukuki destek sunuyoruz. Konut, ofis, otel, alışveriş merkezi, lojistik ve sanayi tesisleri başta olmak üzere farklı gayrimenkul türlerinde edinim, yapılandırma, proje geliştirme, kentsel dönüşüm ve kiralama süreçlerini işlem ve uyuşmazlık boyutlarıyla birlikte yürütüyoruz.
Gayrimenkul işlemlerini şirketler hukuku, vergi, imar ve finansman boyutlarından ayrı düşünmüyoruz. Şirketler Hukuku, Birleşme ve Devralmalar ve Borç Yapılandırması alanlarındaki deneyimimizi gayrimenkul işlerine taşıyor, mimar, mühendis, değerleme uzmanı ve mali müşavirlerle koordineli çalışıyoruz.
Bir gayrimenkul yatırımının güvenliği çoğu zaman tapu devrinden çok önce, inceleme aşamasında belirlenir. Yabancı yatırımcılar için buna bir soru daha eklenir: edinim hangi kişi veya şirket üzerinden yapılacak?
Alım ve satım işlemlerinde alıcıları ve satıcıları temsil ederiz. Tapu ve kadastro kayıtlarından imar durumuna, ruhsat ve iskân geçmişinden takyidatlara kadar taşınmazın hukuki durumunu inceleriz. Bulgularımızı satış vaadi ve satış sözleşmelerine yansıtır, devir sürecini sonuçlandırırız. Yabancı yatırımcılarla yatırımın en başında en uygun edinim yolunu birlikte belirleriz. Bu değerlendirmede yabancı gerçek kişilere uygulanan ülke ve yüzölçümü sınırlamalarını, yabancı sermayeli şirketlerin edinim şartlarını ve askeri yasak ve güvenlik bölgelerine ilişkin izin süreçlerini dikkate alırız. Sanayi yatırımcılarına organize sanayi bölgeleri ve serbest bölgelerdeki arsa ve tesis edinimlerinde de destek veririz.
Büyük ölçekli gayrimenkul yatırımlarında mülkün kendisi kadar, onu hangi yapının elinde tutacağı da önemlidir. Bu tercih vergi yükünü, yönetim esnekliğini ve yatırımdan çıkış imkânlarını baştan belirler.
Proje şirketlerinin (SPV) kurulmasında, yatırımcılar arasındaki ortak girişim (joint venture) yapılarında ve arsa sahipleriyle kurulan ortaklık modellerinde danışmanlık veririz. Varlık devri ile pay devri arasındaki tercihi, hukuki ve vergisel sonuçlarıyla birlikte değerlendiririz. Ortaklık sözleşmelerinde yönetim, sermaye taahhüdü, kâr dağıtımı ve çıkış dengesini müvekkilimizin uzun vadeli hedeflerine göre kurarız. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) gibi sermaye piyasası mevzuatına tabi yapılarda da aynı yaklaşımla çalışırız. Aile şirketlerinin gayrimenkul varlıklarını bir holding veya ayrı bir şirket çatısı altında toplamalarında da destek veririz. Bu çalışmaları Şirketler Hukuku ile Birleşme ve Devralmalar alanlarındaki deneyimimizle bütünleşik olarak yürütürüz.
Arsa payı karşılığı inşaat ve hasılat paylaşımı, Türkiye'de gayrimenkul geliştirmenin en yaygın modelleridir. Aynı zamanda en çok uyuşmazlık doğuran modellerdir. Bu uyuşmazlıkların büyük kısmı, sözleşme aşamasında cevaplanmamış sorulardan kaynaklanır.
Arsa sahipleri, müteahhitler, geliştiriciler ve yatırımcılar adına arsa payı karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı ve ortak proje geliştirme sözleşmelerini hazırlar ve müzakere ederiz. Bağımsız bölüm paylaşımını, iş programını ve teslim koşullarını bu sözleşmelerde açıkça belirleriz. Gecikme halinde uygulanacak yaptırımları, teminat mektubu ve ipotek gibi güvenceleri de müvekkilimizin pozisyonunu koruyacak ve projenin tamamlanmasını güvence altına alacak şekilde kurgularız. Bir projenin hayata geçip geçmeyeceği çoğu zaman imar durumuna bağlıdır. Bu nedenle imar planı değişiklikleri, yapı ruhsatı ve ÇED dahil izin süreçlerinde müvekkillerimize proje başlamadan yol gösteririz. Ruhsat ve iskân süreçlerini de proje boyunca takip ederiz. Proje inşaat kredisi veya başka kaynaklarla fonlanıyorsa, kredi ve teminat yapısının proje sözleşmeleriyle uyumlu olmasını sağlarız.
Kentsel dönüşüm, deprem riski altındaki yapı stokunun yenilenmesi bakımından İstanbul başta olmak üzere Türkiye'nin en öncelikli gündemlerinden biridir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen bu süreç idari, sözleşmesel ve teknik boyutlar taşır. Farklı beklentilere sahip çok sayıda paydaşı da aynı masaya oturtur.
Kentsel dönüşüm projelerinde kat maliklerini, müteahhitleri ve yatırımcıları temsil ederiz. Süreç riskli yapı tespitiyle başlar. Bu idari aşamada kat malikleri toplantılarının usulüne uygun yapılması ve kararların sağlıklı alınması için danışmanlık veririz, çünkü burada yapılan bir usul hatası tüm projeyi aylarca geciktirebilir. Müteahhit seçiminde teklifleri değerlendiririz. Dönüşüm sözleşmesini, hak sahiplerinin güvenceleri ile projenin uygulanabilirliği arasında denge kuracak şekilde hazırlarız. Kentsel dönüşümün asıl amacı güvenli yapılardır. Bu nedenle yeni binanın güncel deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmesini, yapı denetim süreçlerini ve müteahhidin yapı güvenliğine ilişkin sorumluluklarını sözleşmeyle güvence altına alırız. Anlaşmaya katılmayan paydaşlara ilişkin süreçleri ve idari işlemlere karşı başvuruları da yönetiriz. Tek binadan ada ve parsel bazlı projelere kadar her ölçekte amacımız, sürecin baştan sona hukuki güvence altında ilerlemesidir.
Değerli konumdaki pek çok taşınmaz; paylaşılmamış miraslar, çok paydaşlı hisseli tapular, kadastro hataları, imar planı değişiklikleri veya kamulaştırma işlemleri nedeniyle yıllarca atıl kalır. Bu sorun, nesiller boyunca gayrimenkul varlığı biriktirmiş aile şirketlerinde özellikle sık görülür.
Bu taşınmazların hukuki durumunu tüm yönleriyle inceler ve her biri için ayrı bir çözüm yol haritası çıkarırız. Kimi zaman çözüm, mirasçılık ve intikal işlemlerinin tamamlanması ve paydaşlar arasında anlaşma sağlanmasıyla gelir. Kimi zaman ise ortaklığın giderilmesi, tapu iptal ve tescil ya da kadastro tespitine itiraz gibi yargı yollarına başvurmak gerekir. Hangi yolun izleneceğini taşınmazın hedeflenen kullanımına ve paydaşlar arasındaki dengeye göre belirleriz. Amacımız yalnızca uyuşmazlığı sona erdirmek değil, taşınmazı yeniden satılabilir, geliştirilebilir ve değer üretebilir hale getirmektir. Çözüme kavuşan taşınmazın projeye dönüştürülmesi aşamasında da müvekkillerimizin yanında oluruz.
Ticari kira sözleşmeleri, hem kiraya veren hem kiracı açısından uzun vadeli ve yüksek tutarlı taahhütler içerir. Sözleşmede bugün kurulan denge, yıllar sonra ortaya çıkan ekonomik koşullara da dayanabilmelidir.
Ofis, mağaza, alışveriş merkezi, depo ve lojistik tesisi gibi ticari gayrimenkullerin kiralanmasında kiraya verenleri ve kiracıları temsil ederiz. Uzun süreli kira sözleşmelerini ve alışveriş merkezi kira sözleşmelerini hazırlar ve müzakere ederiz. Kiracının ihtiyacına göre inşa edilen yapılara ilişkin (built-to-suit) kiralama modellerinde de aynı desteği veririz. Kira artış ve uyarlama mekanizmalarını, tadilat, alt kiralama ve devir koşullarını tarafların ticari dengesini uzun vadede koruyacak şekilde düzenler, kira şerhinin tapuya işlenmesini sağlarız. Türkiye'de faaliyet gösteren yabancı perakende ve lojistik şirketlerine, Türk kira hukukunun kendi ülkelerindeki uygulamadan ayrıldığı noktaları sözleşme aşamasında gösteririz.
Gayrimenkul uyuşmazlıkları çoğu zaman yüksek değerli varlıkları ve uzun süreli ilişkileri ilgilendirir. Yanlış zamanda açılan bir dava, çözümü hızlandırmak yerine taşınmazı yıllarca bloke edebilir. Bu nedenle her uyuşmazlığa önce müvekkilimizin ticari hedefi açısından bakarız.
Arsa payı karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda müvekkillerimizi temsil ederiz. Aynı şekilde gecikme, eksik ve ayıplı iş iddialarında, tapu iptal ve tescil taleplerinde, kira bedelinin tespiti ve tahliye davalarında, kamulaştırma ve değerleme süreçlerinde de yanlarında oluruz. Dava öncesinde müzakere ve uzlaşma imkânlarını değerlendiririz. Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetine ilişkin pek çok uyuşmazlıkta dava şartı olan arabuluculuğu bir formalite olarak değil, müvekkilimizin pozisyonunu güçlendirecek bir aşama olarak yönetiriz. Uzlaşma sağlanamadığında hukuk ve idare mahkemeleri ile tahkim önündeki süreçleri yürütürüz. Gerektiğinde bilirkişi ve değerleme raporlarına karşı teknik uzmanlarla birlikte çalışırız. İşlem tarafındaki deneyimimiz, uyuşmazlıkta sözleşmenin güçlü ve zayıf noktalarını hızla görmemizi sağlar. Uyuşmazlık tarafındaki deneyimimiz ise yeni sözleşmeleri kurarken olası riskleri önceden görmemize yardımcı olur.